Selon l’INSEE en 2002, 1% des locataires était soumis à la loi de 1948. Sur un parc total de 24,5 millions de résidences principales en France métropolitaine, il y a 250.000 logements « loués vides » régis par la loi de 1948, dont les deux-tiers sont situés à Paris, tandis que 4,8 millions étaient régis par la loi du 6 juillet 1989.

Mais à quoi correspondent les locations régies par la loi de 1948 ? Quelles sont les conditions ?


La loi de 1948

Suite à la Seconde Guerre mondiale, il y a eu une crise du logement. Cette loi prend en compte tous les logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés dans certaines communes de plus de 10.000 habitants ou limitrophes. Celle loi permet à des personnes d’accéder à des loyers peu élevés et d’en faire bénéficier les proches du locataire, par le droit au maintien dans les lieux.

                Le classement des logements

Chaque logement soumis à cette loi fait l’objet d’un classement en fonction de l’équipement et du confort. Ce classement détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire.

Les catégories II A, II B, II C :

La construction est d’assez bonne qualité et dispose rarement de plus de 4 pièces principales. Il y a parfois un WC et une salle de douche ou de bain privatifs.

Les catégories III A et III B :

La construction est ordinaire et dispose de peu de confort.

La catégorie IV :

La construction ne dispose d’aucun équipement et ne répond pas à des conditions de vie décentes.

La catégorie I est de qualité exceptionnelle, de luxe. Mais les logements ne sont plus soumis à la loi de 1948.

                Les conditions du bail

Le bail n’est pas écrit obligatoirement, il peut être juste oral entre le locataire et le bailleur. La durée est aussi convenue par ces deux derniers. Le bail peut être d’une durée indéterminée. Toutes les augmentations de loyer sont soumises au plafonnement selon la catégorie.




Les conditions de la location soumise à la loi de 1948

                Le droit au maintien

Jusqu’en 2006, le droit au maintien pouvait s’étendre aux héritiers du locataire. En effet, selon les juges « le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du locataire ».

Or, la loi Engagement pour le Logement, soit ENL (loi n°2006-872 du 13 juillet 2006), a mis un terme à la transmission du droit au bail aux héritiers, en cas de décès du locataire.

L’exception de cette résiliation est le droit au maintien dans les lieux des occupants de bonne foi encore concernés. Il peut être cité le conjoint, le partenaire de Pacs, les enfants mineurs jusqu’à leur majorité ainsi que les ascendants et les personnes handicapées lorsqu’ils vivaient avec l’occupant de bonne foi depuis plus d’un an (article 5-1).

Le droit au maintien peut être aussi résilié en cas d’abandon du domicile par le locataire ou par déchéance dans certaines conditions, selon les articles et/ou les jurisprudences.

Dans un premier temps, il y a les personnes qui n’ont pas occupé le logement par elles-mêmes ou par celles qui ont l’habitude d’habiter avec elles, comme les membres de leur famille ou à leur charge et ce pendant huit mois au cours d’une année de location (article 10-2). Les obligations professionnelles constituent une exception à cette règle. En effet, dans ce cas seulement, la durée d’occupation peut être réduite.

Dans un deuxième temps, des hospitalisations fréquentes du locataire peuvent être un motif de défaut d’occupation des lieux par ce dernier. A condition qu’il n’existe pas de perspective de retour du locataire au sein du logement. Les magistrats ont rappelé dans un arrêt de la cour d’appel de Paris (n°06/13368 du 15 mai 2007) que si la situation de santé du locataire laisse présager que ce dernier ne pourra pas revenir habiter dans le logement, la déchéance du droit au maintien des lieux devra être prononcée.

Dans un troisième temps, si le locataire possède plusieurs endroits où habiter, il doit être déchu de son droit de maintien dans le logement, si ce dernier n’est pas logement principal. L’exception de cette règle, est en cas de motif professionnel (article10-3°).

Dans un dernier temps, nous pouvons citer les occupants ayant à leur disposition un autre logement répondant à leurs exigences, qu’ils peuvent récupérer (article 10-9).

Dans tous les cas, le propriétaire du logement soumis à la loi de 1948, doit prouver le défaut d’occupation du logement loué à titre principal s’il veut demander la prononciation de la déchéance du droit au maintien. Il peut le faire par tout moyen, comme le relevé d’électricité ou un rapport de détective privé. Cependant, il est conseillé de compléter ces preuves par un constat d’huissier, avec un témoignage du voisinage, qui pourra attester la vacation du logement (CA de Montpellier, n°05/05253 du 18 octobre 2006).

                Le droit de reprise

Le propriétaire d’un logement peut faire appel à son droit de reprise pour habiter, ou faire habiter un des membres de sa famille comme son conjoint, ses ascendants ou ses descendants et ceux de son conjoint. Il peut aussi faire appel à ce droit pour construire.

Le propriétaire du logement doit justifier un besoin personnel familial ou professionnel pour cette demande. En plus, il doit faire une offre de relogement au locataire, par un logement « en bon état d’habitation remplissant des conditions d’hygiène notamment ou au moins équivalents à celles du local objet de la reprise et correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à ses possibilités » (article 18).

L’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que le propriétaire peut demander le droit de reprise sans faire d’offre de relogement au locataire, si le bénéficiaire justifie qu’il ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

La dernière possibilité pour faire appel au droit de reprise est pour des travaux de construction. Celle-ci doit donner lieu à une offre de relogement pour l’occupant du local et ce dès qu’il a obtenu l’accord du ministre de la Construction ou de son délégué, de démolir l’immeuble pour en construire un autre. Les conditions sont que la surface habitable doit être supérieure et qu’il y ait plus de logements que dans le précédent immeuble (article 11).


Apport d’un détective privé

Afin de prouver un abandon de logement soumis à la loi de 1948, le détective privé pourra apporter les preuves qui permettront de déterminer les possibilités de déchéances.


L'agence DLP Investigations et sa gérante Delphine de La Porte vous conseillent et vous accompagnent dans vos dossiers.

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